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6 de Abril de 2020

Estrutura Jurídica e os aspectos contratuais peculiares dos Shopping Centers

Marcelí de Souza Silva, Advogado
há 2 meses


AUTOR: MARCELÍ DE SOUZA SILVA

ORIENTADOR: Prof. Especialista Adival José Reinert Junior

RESUMO

O presente trabalho tem o escopo de buscar uma breve análise a respeito dos centros comerciaIs, famosos: “Shopping Centers”. É cediço que essas aglomerações de lojas, hoje, destacam-se, plenamente, no mundo do empreendedorismo, buscando comercializar produtos diferenciados, modernidade, inovação, além da segurança propiciada aos clientes e lojistas, sendo ainda, grandes atrações para o turismo e lazer, considerando, ainda, serem estes importantes fontes de renda, empregos e movimentação da ecnomia. Diante desse panorama, juridicamente, busca-se com esse trabalho analisar as estruturas, funcionamentos e institutos nucleares no âmbito contratual desses grandes centros, que estão cada vez mais crescentes no país, uma vez que, em muitos casos, nota-se que há condições livremente pactuadas, podendo trazer insegurança aos envolvidos e, consequentemente, custos para os clientes. Portanto, busca-se com esse trazer à baila respostas para tais questionamentos, bem como alusões históricas, estrutura, formação e conceitos para os temas abordados.

PALAVRAS-CHAVE: Palavra um, Palavra dois. Shopping Centers. Lojistas. Clientes. Contratos. Segurança.

1 INTRODUÇÃO

É inegável que os shopping centers fazem parte, atualmente, do cotidiano da maioria da população brasileira. Enquanto há cerca de duas décadas, esse tipo de empreendimento ainda se encontrava restrito aos grandes centros urbanos, pode-se afirmar que, agora, atinge também as cidades do interior do Brasil, ganhando, assim, destaque na economia do país. Aliados à importância econômica, surgem os problemas jurídicos correspondentes.

Os estudos dos aspectos legais dos shopping centers são, assim, recentes, e vêm proporcionando debates acalorados acerca da natureza jurídica dos contratos entre empreendedores e lojistas, e da legalidade das cláusulas peculiares existentes neste tipo de contrato.

No que tange à legislação concernente a este tipo de empreendimento, pode-se afirmar que não há lei específica que trate do assunto, muito embora as relações havidas no seio dos shopping centers serem dotadas de diversas peculiaridades que demandam interpretações ímpares, se comparadas àquelas referentes a outros tipos de estabelecimentos comerciais, conforme será demonstrado ao longo deste trabalho.

Portanto, depreende-se que o setor varejista não é mais o mesmo. Porém, no Âmbito jurídico as relações jurídicas devem ser resguardadas, asseguradas, para que não alcance as relações obrigacionais nesses estabelecimentos e não virem um setor sem lei, sem respaldo jurídico.

Nestes moldes, verifica-se que um shopping center clássico representa uma promessa de negócio diferenciado, protegido da concorrência, que traz certeza de vendas diante do enorme volume de pessoas que por ele transitam. Nele evidencia-se que o contrato firmado entre empreendedores e lojistas mostra-se atípico, complexo e diferenciado do contrato de locação comum.

2 ESTRUTURA JURÍDICA E OS ASPECTOS CONTRATUAIS PECULIARES DOS SHOPPING CENTERS

2.1 EVOLUÇÃO HISTÓRICA

Inicialmente, relaciona-se o termo comércio à idéia de intercâmbio, de negócios, atos de compra e venda de inúmeros tipos de produtos com as mais diversas formas de comercializar, como exemplo: o escambo. (HEILBRONER; Robert L. ) até as mais modernas formas atuais, hoje, em grande destaque: o Ecommerce. Considere-se, portanto, que o coméricio é uma das atividades mais antigas e que mais contriubuiu para a modernidade e economia do mundo.

Os traços iniciais dessas atividades, remontam um início bem artesanal, rústico: barracas de rua, espalhadas pelas calçadas, carroças, panos estendidos no chão, os próprios ambulantes espalhados pelas cidades, o que trazia uma imagem de informalidade e até mesmo desconforto, o que causava anseios às mudanças e inovações. (MARTINS, Fran)

E, ansiando por novos modelos, chegam no século XXI novos padrões, aliando-se ao luxo com vitrines que além de trazem mais sofisticação para o ambiente, também tem o poder de despertar mais facilmente os olhares dos consumidores e, ainda, atrair as vendas em pecúnia.

Os Shopping Centers são o reflexo dessas modificações mercadológicas. Surgiram no início do século passado, primeiramente, nos subúrbios das cidades americanas, porém, sua difusão foi interrompida em função do advento da Segunda Guerra Mundial, além da depressão econômica sofrida pelo mundo, lembrando que em 1.946, existiam apenas 8 dos estados Unidos. (RYBCZYNKI; Witold, 2003).

3. CONCEITOS

31. DEFINIÇÃO DE SHOPPING CENTER

Para maior compreensão da estrutura jurídica do termo Shopping Center, é indispensável sua exposição. Apesar de haver divergência no termo, de origem inglesa, esta foi inserida em nosso contexto no sentido de “centro de compras” ou “centro comercial”. Mas a população brasileira optou amparar a terminologia estrangeira “shopping”, a mesma encontra-se ilustrada no Novo Dicionário Aurélio, com o seguinte significado: “shopping- reunião de lojas comerciais, serviços de utilidade pública [...], em um só conjunto arquitetônico.” (Gonzalez, 2003, p.18).

3.2 CONTRATOS INERENTES ÀS OBRIGAÇÕES ASSUMIDADAS ENTRE OS ENVOLVIDOS

No contrato de locações em Shoppings, existem 2 partes que estão diretamente ligadas na relação locatícia: o locador que poderá ou não ser o empreendedor e o locatário que é o lojista (aquele explorador do espaço locado). Além desses mencionados, existe também o fiador garantidor solidário do contrato, em todos os seus termos, podendo participar diretamente dessa relação, como nos casos de inadimplência dos pagamentos de aluguéis e demais encargos locatícios (BECKER, 2009).

No tocante aos direitos e obrigações pertinente ao locador quanto ao locatário, ressalta que todas as disposições referentes aos mencionados direitos e deveres nesse negócio, encontram-se exculpado no próprio contrato de locação ou em um dos documentos essenciais a ele acostados, bem como nos artigos 22 e 23 da Lei 8.245/91.

3.3 Condomínio edilício na estrutura jurídica dos shopping centers

No momento inicial de constituição de um empreendimento do tipo “shopping center”, os investidores operam uma pesquisa mercadológica, para que se definam os detalhes arquitetônicos e comerciais a serem adotados. Por óbvio, análise aprofundada desta etapa não é objeto do presente estudo.

Os interessados (empreendedores), então, elaboram a incorporação do empreendimento, de acordo com a Lei 4.591, de 1964. Ladislau Karpat aponta que, nesta fase, constitui-se, entre os empreendedores, um condomínio edilício, com previsão de direito e obrigações dos condôminos, consubstanciados em convenção condominial e regulamento interno. (KARPAT; Ladislau, 1993).

Para Roberto Senise Lisboa, “o shopping center é um condomínio de unidades destinadas ao comércio, cujos espaços são previamente destinados por ocasião de condomínio”. Efetua-se, então, o registro da convenção condominial no cartório de registro de imóveis, prescrevendo-se e determinando-se as áreas de uso comum e as de uso específico, para que os empreendedores possam comercializar os espaços do shopping center. (LISBOA; Roberto Senise, 2005).

Nesta seara, importante ressaltar-se que, em pesquisa jurisprudencial realizada para verificar se os magistrados aplicam o princípio da onerosidade excessiva aos contratos de shopping center, constatou-se que a tendência é de sua não aplicação, entendendo-se que o próprio negócio tem seus riscos inerentes, especialmente devido às características ímpares deste tipo de contrato de locação, em que as cláusulas podem ser livremente pactuadas – características que serão minuciosamente abordadas no próximo capítulo deste trabalho. Desta forma, em nenhum dos acórdãos encontrados, logrou-se êxito em demonstrar fatos supervenientes capazes de ensejar a aplicação do referido princípio aos contratos locatícios de shopping center:

SHOPPING CENTER Locação Inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor Ausência de causa para a revisão do contrato Cláusulas pactuadas no livre exercício da vontade Sem imprevisibilidade para os encargos decorrentes da locação Negócio de natureza especial e com previsão de contraprestações específicas Razoabilidade na fixação das obrigações Cláusulas idôneas Ausência dos pressupostos para a reparação civil. BRASIL. Tribunal de Justiça de São Paulo. Apelação n. 9221736-30.2006.8.26.0000. Relator: Des. Sá Moreira de Oliveira. Publicado no DJ de: 02/08/2011.

Locação de imóveis. Rescisão contratual. Pacto voltado à promessa de locação de espaço em shopping center a ser construído pelo réu. Pagamento do preço firmado em contrato adjeto de cessão do direito de uso da infra-estrutura técnica do empreendimento pelos autores. Construção do shopping center. Ausência de descumprimento da obrigação contratualmente assumida pela ré em razão da inviabilização do empreendimento decorrente da alta do dólar americano em 1999. Teoria da imprevisão e reconhecimento da onerosidade excessiva. Inaplicabilidade diante da superficialidade da valorização do real frente à‑ moeda norteamericana. Fato que, em verdade, se mostrou previsível. Rescisão dos contratos e devolução das quantias pagas pelos autores Necessidade. Multa decorrente do inadimplemento e juros legais. Aplicação Necessidade. Recurso improvido. BRASIL. Tribunal de Justiça de São Paulo. Apelação n. 9186298-11.2004.8.26.0000. Relator: Des. Rocha de Souza. Publicado no DJ de: 11/03/2010.

AÇÃO REVISIONAL C/C RESTITUIÇÃO E RESSARCIMENTO DE VALORES. LOCAÇÃO DE LOJA EM SHOPPING CENTER. PRELIMINAR DE NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO. Descabimento, porque a recorrente foi excluída da ação de reconvenção e não da ação principal. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. Inaplicável nas relações locatícias. LOCAÇÃO EM SHOPPING CENTER. Aplicação do art. 54 da Lei do Inquilinato. Não comprovada a alegada abusividade e/ou onerosidade excessiva. Também não restou demonstrada a ocorrência de circunstâncias supervenientes e imprevisíveis que autorizassem a alteração de cláusulas contratuais. Prova testemunhal e documental comprovou que houve um contrato livremente pactuado, que teve por fundamento a propaganda veiculada na mídia, inclusive sendo indicada a viabilidade do empreendimento. VALOR DOS ALUGUÉIS. Livremente assumido pela locatária, que ponderou sua viabilidade frente ao negócio a que se propunha implementar e às suas condições financeiras. BENFEITORIAS. Acordo possibilitando a retirada dos bens móveis e utensílios existentes na sala locada. NEGARAM PROVIMENTO. BRASIL. Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul. Apelação Cível Nº 70014930598. Relator: Des. Ergio Roque Menine. Publicado no DJ de: 16/05/2006.

3.4 DA NATUREZA JURÍDICA DOS CONTRATOS DE SHOPPING CENTERS

Há grande controvérsia acerca desta questão, existindo muitas divergências entre os autores que abordam o assunto. São intensos os debates sobre a natureza desta relação jurídica, havendo grandes juristas defendendo cada uma das teorias existentes.

Ulderico Pires dos Santos afirma que os contratos de shopping center são de adesão, com plena anuência das partes.(SANTOS, Ulderico Pires dos). Orlando Gomes, abordando os contratos de adesão, assevera que caracterizam-se por permitir que seu conteúdo seja pré-constituído por uma das partes, eliminada a livre discussão que precede normalmente à formação dos contratos: uma das partes tem de aceitar, em bloco, as cláusulas estabelecidas pela outra, aderindo a uma situação contratual que se encontra definida em todos os seus termos. O consentimento manifesta-se como adesão ao conteúdo preestabelecido da relação jurídica.(GOMES, Orlando, 2008).

Desta forma, conclui-se que, de fato, o contrato principal entre empreendedores e lojistas de shopping centers apresenta uma natureza locatícia, mas não somente ela. Aliada à natureza locatícia, existe também a natureza de prestação de serviço mercadológico, pois enquanto um mero locador apenas loca o seu espaço físico, o empreendedor de shopping organiza o tenant mix. (COELHO, Fábio Ulhoa, 2011).

4. CONSIDERAÇÕES FINAIS

O estudo, já em seu título, indica que se vai tratar de uma determinada e específica controvérsia, a qual se diz existente. E o desenvolver do tema, de fato, demonstrou que os negócios envolvendo a cessão de espaços em shopping center careceriam de alguma explicitação, ainda que a doutrina e os tribunais, de maneira geral, tratem-nos de forma paritária à locação, e isso já desde antes da Lei no 8.245/91 (lei do inquilinato).

Diante das inúmeras controvérsias e posicionamentos esboçados, percebe-se que o contrato celebrado entre lojistas e empreendedores 154 é uma relação contratual complexa, em face das condições peculiares desse empreendimento, derivadas da sua função efetiva, no aspecto econômico, ou seja, da peculiar função para a qual foi criado. Ora, em vez de um esquema convencional de remuneração do investimento, com base na venda dos imóveis ou aluguel puro e simples — o que o transformaria em mais um negócio imobiliário —, o fenômeno shopping center cria uma relação direta entre a sua rentabilidade e a rentabilidade das atividades que ali se desenvolvem.

É, assim, um negócio diferenciado tanto em sua apresentação organizacional quanto física e juridicamente, onde há uma permanente integração de interesses entre empreendedores e lojistas, a qual constitui a base para a realização posterior de ganhos. Dessa forma, vê-se que ele realmente encontra eco na sua própria função e natureza jurídica, daí a necessidade de serem compreendidas mais precisamente.

Em constando essas peculiaridades, vislumbra-se adequada a menção ao artigo 54. Da Lei 8.245, que preleciona que prevalecerão as condições livremente pactuadas entre empreendedor e lojista nos contratos de locação em shopping center. Cumpre observar que algumas dessas cláusulas devem ser atentamente observadas, objetivando evitar o desequilíbrio contratual e a onerosidade excessiva sentida por alguma parte.

Tratando desse leque complexo de união de contratos que regem o negócio jurídico entre empreendedor e lojista, a igualdade de negociação e o equilíbrio contratual foram o cerne desse trabalho, apresentando de uma forma geral as características sui generis dessa relação entre as partes, as possíveis lides da relação e suas ações pertinentes.

Desta maneira, cabe aos julgadores limitar os excessos, com fulcro nos princípios gerais contratuais que devem permear nesta relação, quais sejam, o princípio da boa-fé, da função social do contrato e do equilíbrio contratual. Podendo assim realizar as correções necessárias. O lojista como demonstrado no trabalho é a parte hipossuficiente da relação, supõe-se que ele esteja em plena capacidade de negociação a frente do empreendedor, coisa que na realidade fática não acontece.

Ou o proponente lojista aceita as estipulações unilaterais do empreendedor ou não contrata com o shopping. Portanto, foi objetivo neste trabalho a elucidação da relação entre empreendedor e lojista de shopping, a fim de desconstruir a fantasiosa ideia da igualdade de negociação inter partes e mudar a ideia do leitor de que assim como a estrutura do Shopping Center é monumental e por muitas vezes uma obra de arte, contrasta com a relação entre as partes que o compõe, muitas vezes revelando enormes desigualdades.

4 REFERÊNCIAS

5. BECKER, Ramiro. Aspectos Legais do Shopping centers. Recife: Nossa Livraria, 2009.

6. COELHO, Fábio Ulhoa. Curso de Direito Comercial. São Paulo: Saraiva, 2002, v. 1.

7. COELHO, Fábio Ulhoa. Manual de direito comercial: direito de empresa. 23 ed. São Paulo: Saraiva, 2011.

8. GOMES, Orlando. Contratos. 8. ed. Rio de Janeiro: Forense, 1981.

9. GOMES, Orlando. Traços do perfil jurídico de um “shopping center. Revista dos Tribunais, v. 576, outubro de 1983.

10. GONZALEZ, Cristiane Paulsen; Código de Defesa do Consumidor na Relação entre Lojista e empreendedores de Shopping Center. Porto Alegre: Livraria do Advogado, 2003.

11. HEILBRONER, Robert L.A formação da sociedade econômica . 4 ed. Rio de Janeiro: Zahar, 1979.

12. KARPAT, Ladislau. Shopping Center – Manual Jurídico. São Paulo: Hemus, 1993.

13. KARPAT, Ladislau. Locação e Aluguéis em Shopping Centers. São Paulo: LEUD, 1997.

14. LISBOA, Roberto Senise. Manual de Direito Civil – Direitos das Coisas e Direitos Intelectuais. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2005.

15. LISBOA, Roberto Senise. Manual de Direito Civil – Direitos das Coisas e Direitos Intelectuais. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2005.

16. MARTINS, Fran. Contratos e obrigações comerciais. Rio de Janeiro: Forense, 1997.

17. RYBCZYNKL, Witold. O centro da cidade o Shopping Center. Revista Empreendedor. Florianópolis, v.9,n. 104, jun/2013.

18. SANTOS, Ulderico Pires dos. Teoria e prática da locação imobiliária. Rio de Janeiro: Forense: 1995.

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